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小編教你看土拍|樓面價是什么意思,樓面價和房價有什么關系呢?
2020/4/14   來源:萊蕪房地產網
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       相信很多人在看房產相關新聞的時候,都會看到“樓王”這樣一個名詞,這通常是在拍賣過程中拍價領先的概念,同時,樓面價的多少也影響著后續樓盤的定價與定位,今天小編就來和大家聊一聊樓面價到底是怎么來的。

一、什么是樓面價?

       樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積,每個土地在獲得時,基本都有容積率規定,框定了該土地建筑的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。

       樓面地價=土地總價÷規劃建筑面積 =土地單價÷規劃容積率;

       規劃建筑面積=土地面積×容積率;

       容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積。

      例如,拍賣的土地面積為13145平方米,容積率為3.2,最后成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。

二、樓面價與房價有什么關系呢?

       一般來說,房價是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價:土地價格+建筑物價格,是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

       同時房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

       據推算,土地成本占房地產開發成本比例40%左右,而且這還要看土地是通過什么途徑拿到的,如是通過競爭激烈拍賣,土地成本有可能占到開發成本的60%左右甚至更高。

三、樓面價格和銷售價格有什么關系?

       樓面價格說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據,算不上銷售價格的任何參考,銷售價格的參考,更多的是隨行就市,有的人給出了一個大概的算法,樓面價格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算,也會隨著時間的推移變得沒有規律。

       樓面價表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了,因為商品房的最終售價包括了樓面價,所以,開發商在拿地的時候支出的土地價格,就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低!如果拿地成本較低而項目開發周期較長,那么土地價值可能隨著時間的增加而升高,水漲船高之下,房價也會對應拉高。

       最終房價如何要看整個房地產市場的發展以及開發商對于樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低,建安成本占據比例高,銷售價格是樓面價3到5倍也屬于正常,大城市土地價格高,建安成本占據比例低,銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤,因此關于房價和樓面積價之間的關系,要通過具體地區,具體分別,需要周邊參考價格來綜合分析,才會得出最低售價范圍是多少!

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